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Derramas en la compraventa de inmuebles

14/2019

18 de noviembre de 2019

Yolanda Méndez

La compra de una vivienda suele estar siempre rodeada de polémica e incertidumbre en materia de distribución de gastos, impuestos, plazos y toda una serie de elementos que rodean la operación en sí.

 

Cuando lo que es objeto de compraventa es una vivienda de segunda mano, entra en juego un elemento especialmente importante, por la transcendencia económica que de ello se deriva, y que es el caso de “las derramas”, que por lo general son inherentes a la propiedad en sí y, por lo tanto, la persona que debe hacer frente al pago de las mismas será quien figure como titular en el momento de su devengo.  Sin embargo, no siempre es así, pues en caso de transmisión de un inmueble, habrá que estar al momento en que se acuerda la aprobación de la derrama y la fecha de devengo de la misma.

 

Cuando la vivienda está siendo objeto de transmisión y aún no se ha firmado la escritura de compraventa, surge la necesidad de tener que informar previamente al comprador, o de que éste se asegure y solicite dicha información, sobre todas y cada una de las deudas pendientes que pudieran existir sobre dicha vivienda.

 

Para ello se hace necesario contar con el certificado del Administrador de Fincas que acredite y certifique que la vivienda, en cuestión, está al corriente en el pago de cuotas comunitarias. Este certificado deberá ser aportado en el momento de formalizarse y firmarse la Escritura pública de compraventa, quedando unido a la misma. Actualmente los administradores de fincas pueden cobrar por su emisión, por lo que, en caso de una operación de compraventa a la vista, asegúrese de no solicitarlo con demasiada antelación ya que están sujetos a un plazo de validez de un mes, por lo que de no formalizarse la operación en dicho plazo se verá obligado a solicitar y, en consecuencia, costear otro nuevo.

 

El Artículo 17.11 de la LPH señala que las derramas serán a cargo de quien sea propietario en el momento de exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas derramas.

 

Hay que distinguir entre la fecha de aprobación en Junta de esa nueva derrama y la fecha efectiva de devengo de las respectivas cuotas en las que se girará a cada condueño su parte proporcional en el pago de tal derrama.

 

Cuando ambas fechas son anteriores a la fecha de escritura pública de compraventa, será el vendedor el que deba asumir el pago de dicha derrama, sin embargo y por el contrario, si la Junta se celebró antes y se aprobó la derrama pero la liquidación no tiene lugar hasta después de firmarse la escritura pública de compraventa, en este segundo caso será el comprador, es decir, cuando el devengo de las cantidades opera con posterioridad a la compraventa será, el comprador quien deba asumir las mismas.

 

Si bien, aquí habría que analizar cada caso de manera concreta y puntual, pues no olvidemos que podríamos entrar ante una situación de vicios ocultos si el comprador demuestra que se trata de derramas importantes, de elevada cuantía y que el vendedor silenció este extremo, en ese caso cuando la derrama es elevada el comprador puede entender que se le vendió el inmueble con un vicio oculto, por lo que en estos casos lo aconsejable es intentar un acuerdo entre las partes amparándonos en el justo equilibrio de las prestaciones y la buena fe contractual a fin de evitar acudir a la vía judicial para dirimir tal controversia.

 

La regulación normativa aparece consagrada en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal: “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

 

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

 

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

 

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”

 

 

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