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Reclamación de rentas al subarrendatario

9/2019

9 de septiembre de 2019

Martín Fernández Castro

Si bien la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) prevé de manera expresa la posibilidad de subarrendar un finca destinada a uso distinto de la vivienda (por ejemplo, para el ejercicio de una actividad empresarial o profesional), no prevé, como sí hacía la anterior (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos) la posibilidad de que el arrendador pueda reclamar al subarrendatario el abono directo de la renta.

 

En este sentido, la antigua LAU establecía, en su artículo 15, que, en el marco de un subarriendo, el arrendador podría exigir al subarrendatario el abono directo de la renta y de su participación en el precio del subarriendo, lo cual le protegía ante posibles impagos del arrendatario-subarrendador.

 

No obstante lo anterior, ello no significa que esta posibilidad haya desaparecido, pues, tal y como especifica la propia LAU, en caso de defecto de pacto por las partes, el Código Civil (“C.C.”) resultaría de aplicación subsidiariamente, y su artículo 1552 del C.C. establece que el subarrendatario quedará obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados.

 

En aplicación de dicho artículo, debería entenderse, por tanto, que, salvo que se estableciera algo distinto en el propio contrato, el arrendador tendría la facultad de reclamar el pago del importe convenido en el subarriendo al arrendatario-subarrendador, en lugar de reclamarlo únicamente a este último, de modo que parece que se mantendría la protección del arrendador.

 

Resulta procedente apuntar el carácter esencial de que el arrendador realice el requerimiento al subarrendatario para poder recibir de aquel las cantidades que correspondan.

 

En este sentido, los Tribunales vienen exigiendo como requisito para que el arrendador disponga de la posibilidad de ejercer una acción directa contra el subarrendatario, que tengan lugar las circunstancias prevenidas en el artículo 1552 C.C., esto es, que exista un requerimiento y que se deba alguna cantidad.

 

Parece, por tanto, que sería suficiente que el arrendador enviara un requerimiento extrajudicial al subarrendatario, indicando las cantidades debidas, para que este último comenzara a realizar los pagos a dicho arrendador (en lugar del al arrendatario-subarrendador) quedando igualmente liberado de cualquier tipo de obligación adicional.

 

Así lo ha establecido, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Cádiz en su Sentencia 120/2014, de 27 de mayo, en la que ante una situación en la que el arrendatario-subarrendador no abonaba al arrendador la renta determinada en el contrato de arrendamiento, a pesar de que el subarrendatario sí pagaba la renta establecida en el contrato de subarrendamiento, determinó que resultaba perfectamente lícito que el arrendador trabase contacto con el subarrendatario para recibir de él los pagos, estableciendo expresamente lo siguiente: “La similitud de tal situación con el supuesto de hecho previsto en el referido art. 1552 del Código Civil, permite su directa aplicación, como además ya había acordado la sentencia dictada anteriormente”.

 

A resultas de lo anterior debería entenderse, por tanto, que, a pesar de que la nueva LAU ya no incluya el párrafo relativo a la acción directa del arrendador contra el subarrendatario, aquel seguiría igualmente protegido por este artículo del Código Civil. Esto, salvo que las partes establecieran de manera expresa que no es posible esta acción directa y se dejase sin efecto, por tanto, la aplicación subsidiaria del C.C.

 

 

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