Donación de inmuebles con derecho a percibir cierta cantidad en caso de venta

9/2019

9 de septiembre de 2019

María Fernández Moreira

La Dirección General de Tributos (DGT), analiza en su consulta vinculante V3234-19, de 16 de enero, el supuesto de hecho planteado por la consultante que es el siguiente: Donación de determinados bienes inmuebles a sus hijos, con reserva no de la facultad de disponer sino del derecho a percibir determinadas cantidades si los donatarios las enajenasen, facultad dispositiva que estos últimos conservan.

 

En primer lugar, señalar que a juicio de la DGT el supuesto que se plantea no se trata de una donación con causa onerosa, en la cual se imponga al donatario una carga, gravamen o prestación inferior al valor de lo percibido, valor que en este caso no resulta minorado. Sino que se trata de la facultad de percibir unas determinadas cantidades en el caso de venta en el futuro de los bienes donados, la cual queda condicionada a la circunstancia incierta de que el donatario decida su transmisión onerosa.

 

Tampoco procede calificar la donación, como una donación remuneratoria, en tanto en cuanto, no consta, tal y como establece el artículo 619 del Código Civil, que la citada donación responda a los méritos o los servicios prestados por los donatarios al donante.

 

Por ello, la donación que plantead la consultante, se regiría por la normativa general, siendo la base imponible el valor real de los bienes, sin minoración alguna. De igual modo, aplicaría el citado régimen en caso de donación monetaria, si se cumpliera la condición suspensiva de la transmisión por los donatarios.

 

Se plantea a continuación por la consultante, si la normativa y la base imponible en el Impuesto Sobre Sucesiones y Donaciones “en el momento de la consolidación del dominio por fallecimiento del donante” debe ser aplicable en ese momento o la existente cuando se produjo la donación. Pues bien, en el supuesto que se describe en el escrito de la consulta no hay desagregación alguna del dominio, con constitución alguna de usufructos o nudas propiedades, dado que la titularidad de los inmuebles correspondería en exclusiva a los donatarios. En consecuencia, la pregunta carece de sentido.

 

Por otro lado, resulta interesante señalar que en relación con el tratamiento fiscal en el Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas, la donación de la propiedad de un bien inmueble, generará en el donante, una ganancia o una pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio, la cual da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley IRPF), que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión; valores éstos, que se encuentran definidos en el artículo 35 y 36 Ley IRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.

 

Así, en el caso de transmisiones onerosas, el valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

 

Respecto al valor de transmisión, éste será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del cual se deducirán los gastos y los tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. El importe real de la transmisión será el importe efectivamente satisfecho, siempre y cuando este importe no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso, se tomará este último valor.

 

El precitado artículo 36 de la Ley IRPF, establece según tenor literal que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos, aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto Sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado”.

 

En el caso planteado, y conforme a lo anteriormente dispuesto, el valor de transmisión será, el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto Sobre Sucesiones y Donaciones, esto es, el valor real del bien, sin que proceda minorar el mismo por la cantidad que el donante se reserve en una futura venta del dicho bien.

 

Si se generase una pérdida patrimonial no se computaría la misma, por aplicación de lo dispuesto en la letra c) del artículo 33 de la Ley de IRPF, según el cual, no se computarán como pérdidas patrimoniales, entre otras, las debidas a transmisiones lucrativas por actos inter vivos o a liberalidades.

 

En caso contrario, si con la transmisión, se generase una ganancia patrimonial en el donante, ésta se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley de IRPF.

 

 

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