El contrato de arras

29.01.2021

Tipos de arras

En el marco de la compraventa de inmuebles, la jurisprudencia y doctrina determinan la existencia de 3 tipos de arras: las penitenciales, las confirmatorias y las penales:

• Arras penitenciales. Acuerdo mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor y las partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa, y en caso de incumplimiento se procederá a su reposición o pérdida.
• Arras confirmatorias. Se trata de una señal o anticipo a cuenta del precio total que el comprador entrega al vendedor.
• Arras penales. Implican un seguro para las partes en caso de incumplimiento.

Arras penitenciales

Generalmente, con carácter previo a formalizar la compraventa de inmuebles se suele firmar entre las partes intervinientes un contrato de arras donde se recoge la voluntad y el compromiso de las partes de comprar y vender, se fija el precio de las arras que formará parte del importe total de la compraventa, el plazo en que se deberá llevar a cabo la operación y demás condiciones específicas.  

Por tanto, el contrato de arras cumple una doble finalidad: para el vendedor sirve de garantía de que el comprador adquirirá la vivienda, entregándose en el momento de su firma una cantidad determinada. Si finalmente, el comprador desiste de la operación, el vendedor no tendrá obligación de devolver la fianza.

Si, por el contrario, la venta no se produce por causas imputables al vendedor, éste deberá devolver al comprador el importe de las arras duplicado.

En caso de que se trate de un inmueble nuevo (primera transmisión), la operación tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), por lo que las arras estarán gravadas por dicho impuesto (10% para viviendas y 21% para locales o solar).

Si se trata de una segunda entrega de un inmueble que tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), las arras estarán exentas de tributación, pues dicho impuesto se devenga con la formalización de la compraventa por el precio total de la operación.

Cuando la operación tribute por IVA, en caso de incumplimiento del contrato de arras por cualquiera de las partes, el vendedor tiene que emitir una factura rectificativa con el IVA repercutido. Si quien incumple es el vendedor, el importe del IVA

Si una de las partes quebranta su compromiso, el importe de las arras se considera una indemnización y no forman parte de la base imponible del IVA. El vendedor deberá hacer una factura rectificativa por el impuesto inicialmente repercutido, pero no tendrá que repercutir el IVA por el exceso de indemnización que entregue al comprador.  Si quien incumple es el comprador, el vendedor tendrá que hacer igualmente una factura rectificativa y devolver la cuota de IVA repercutida en la factura inicial.